如何通过融资工具优化财务报表_如何用财务报表分析融资能力

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如何通过融资工具优化财务报表_如何用财务报表分析融资能力

  此前,我们发布过一篇:说说常规财务报表粉饰操作,今天,我们接着上一篇,为大家继续梳理当前房企常用的报表粉饰操作。

设立独立财富公司发行金融产品募资

  此类方式近几年才慢慢兴起的一种新的募集资金的方式,前提是相关公司需具备发行金融产品的相关牌照及风控能力。

  近期疯传的某房企发行理财产品缺乏相关资质,已直接指向非法集资的犯罪行为,不在我们讨论的合法粉饰报表的范围内。

核心的模式是设立具备金融产品发行能力的公司,收入端针对投资者(多数为内部员工)发行高息理财产品,支出端针对具有资金需求的融资实体(多数为关联供应商)进行投资。

  实际上,关联供应商因与房企由于长期的合作及内部复杂的捆绑,募集的资金基本等同于是变相为房企自身关联度极高的供应商提供融资渠道(实质是为房企自身对供应商的应付账款提供延期或冲账的特殊渠道)。

  更甚之,则有募集资金辗转为房企自身的隐形子公司、关联公司的相关项目提供资金,这中操作则已涉及内部自融,涉及违法犯罪的层面了。

此种操作好处是内部自融,隐蔽性强,通过合法的变相渠道募集资金且无需计入母公司的有息负债范围内。

  副作用则可查看近期关于某企的大规模兑付丑闻可观一二。

  同时,游走在法律边缘,通过复杂变相的方式扩大公司杠杆,已经不是单纯的融资及粉饰报表这么简单了,更是企业道德和社会责任的体现,特别是针对民生住房行业更是如此。

内部募资的房企近期爆发的新闻太多,也就不用过多隐藏了。

  若想深挖相关内部理财产品是否为关联方提供资金,则可以直接对理财产品投资端的相关企业进行股权穿透即可。

  在此奉劝某些房企,股权穿透结果不戳破不等于这种操作就是合规合法,还是应保留对法律的敬畏感为好。

永续债

  永续债顾名思义,即在发行主体具有完全决定权的前提下,不设置固定期限或者到期可自动续期的债。

  它最大的益处在于合理运用永续债在会计原则中的特殊规定,即永续债在满足条件情况下可在会计科目中计入权益,而非负债。

  这是对于房企报表粉饰最直接且最直观的作用。

  在当前的国内融资行当中,背负大量民生责任但有政府信誉背书的国企实为永续债的最合适发行主体。

  而,对于地产公司作为发行人实施的永续债,理解上是地产金融属性衍生出来的非典型永续债产品,作用自然是为了实现房企选择性美化负债的需求。

  地产永续债多数附带“允许跳息、利率较高、不附带强制交付现金或其他金融资产”等条款,常规来说,可从房企公开的实施合同条款中查看永续债的清偿顺位,以此判断此笔永续债是否并入了房企的有息负债的范围。

  如果永续债的清偿顺位劣后与地产公司现有的其他负债项,那基本能够确定此笔永续债并无相关强制条款,按照国家财政部对于永续债的会计认定原则,可将永续债认定为公司的权益,进而避免出现在负债科目。

  作用很明显,若合理利用会计原则可将永续债并入权益科目,则对于资产负债率可形成最为直观的降低作用。

副作用就是永续债普遍利率较高,且特别设置利率跳升机制不仅可能导致市场低利率阶段公司不得不接受利息成本提升,侵蚀股东利润,同时存在跳升后利率高于同业市场利率后永续债可能由权益转为负债的风险。

  报表痕迹中查看房企实际利润与永续债的规模增减情况即可做出判断。

  根据自媒体统计,当前房企中,招商及保利持有永续债规模最大,达到300亿左右;

  其余民营房企中永续债规模较大的华夏幸福及雅居乐达到130亿左右,两家房企均出现了或破产或重整的问题,剩余持有永续债额度超30亿的房企多数排名在20-40之间。

  查看报表可以看见,永续债额度与其实际毛利润率存在明显的正相关关系。

  然而若剔除永续债作为权益的科目来核算,破“三条红线”的房企可就远不止当前常见的那几个了。

利息资本化

  利息资本化并不是什么特殊的资本技能,而是一直存在的财务会计准则的常规规定。

  用来粉饰报表的作用也是近些年房地产逐渐习惯于转向金融化加杠杆之后才被普遍重视起来。

  简单来说,利息资本化的出处在于通用会计原则的特殊时机的运用,会计原则规定:

  专项借款用于专门固定资产的购买和建设支出,此项所产生的借款的利息,按照通用会计准则可以归类为利息资本化计入公司资产科目,在完成固定资产交付投产前均可视为资产。

  大白话说,就是通过资产端的扩充,间接降低了资产负债比率。

最直接的作用就是在一个会计记账期内,可以通过对房地产资产的进度把控,把应付账款的一部分利息记账为资产的一部分,进而增大表内负债率的分母,降低比例绝对值。

  但如此操作副作用也很明显。

利息资本化之后不能计入当期成本项进行税前抵扣,进而造成项目经营利润率的明显下降。

  特别是对于融资成本本身不低、但执行快周转的规模型房企来说,此项成本影响相对较大。

  报表内的痕迹,可以通过查看是否有短时间内的大规模停工或暂缓动工,以及大规模扩充持有资产的情况加以判断。

  举例来说,查看某闽系房企综合上市报表来看,近5年的销售规模突破近2000亿,实现每年20%以上的复合增长率。

  然而查看其归母利润在5年之中,呈现开口向上抛物线式地变动。

  在规模不断增长的5年周期中,2018年利润达到低谷之后才开始上升,同时,其利息资本化的规模则呈现开口向下的反向抛物线形态,利息资本化金额最高峰在2018年接近80亿。

  再看2021年上半年,实际归母净利润为不到20亿元,但利息资本化金额却高达33亿。

  若缺乏将利息进行资本化的操作,这个房企的实际归母净利润其实已经是负的。

  前后接近10亿的损益差额,足以对公司估值及信誉造成毁灭性的打击。与利润高度负相关的走势,足以窥见这个房企的实际粉饰报表的能力。

资产证券化

  资产证券化存在多种方式,将物业(住宅和商办均可)打包做成金融产品进行证券化融资,短期内将物业沉淀资金以销售金融资产包方式提前收回。方式有住宅证券化(MBS)、住房贷款证券化(ABS)、经营性物业证券化(Reits)。

不管是哪一种证券化方式,都可以在不增加房企有息负债的方式提前将大部分沉淀资金置换出来,短期内变现增加现金流储备,提升资产盘活效率。

  降低有息负债及增加现金储备对于实现短期现金债务比例具有较大的修正作用,然而副作用便是资产的打包证券化必然存在资产价值的估值损失,以及资产端的公允价值降低。

  因此一般来说沉淀大量资金的持有资产才是证券化最合适的标的,住宅因具备较强的流动性价值,变现难度一般不大,因此不到万不得已房企不会使用此种方式融资。相关案例就不再详细阐述。

  说在最后,“粉饰”并不是什么褒义词,甚至在针对财务报表的搭配上有着明确的贬义色彩。

  房地产行业具有很强的金融属性,根据实际资本运作的需要对报表进行合理的修饰,公允来说有时候不得已,有时候不得不。

然而粉饰报表终归不是在解决问题,而是在躲避问题。

  行业的健康发展,需要的不是花枝招展做表面功课,而是脚踏实地良性经营,在国家政策大调控的背景下,练好内功,合理经营,方能得始终,修成正果。

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