中梁地产总部财务人员优化_中梁地产财务总监

  2021年已经过半,随着国内疫情的负面影响逐渐消除,年初新房成交延续去年末热度,市场预期持续好转。此外,在政府号召就地过年带动下,楼市活跃度显著提升,增速指标迎来高位增长。但是,好景不长,年后各地政府接连出台调控政策稳定楼市,抑制了部分需求的释放,加之金融端监管趋严,如严查经营贷等动作下,商品房销售增速收窄。

中梁地产总部财务人员优化_中梁地产财务总监

  上半年在严峻的市场环境下中梁仍交出一份稳健的成绩单,营收净利双双录得稳健增长,观察到,公司股价近期回稳,在各行业市场气氛不稳下,该如何看待公司的这份财报以及后续的机会?

1、合约销售直达950亿,稳居行业20强

  2021年上半年,中梁控股稳中求进,1月至6月销售表现稳定,公司半年合约销售金额达到950亿元,同比增长40.3%;营业收入为329.1亿元,同比上升38.5%;净利润为25.8亿元,同比上升16.8%,处于行业领先优势地位;核心归母净利润15.0亿元,同比增长14.5%;中期股息每股18.4港分,同比增长约13%。

  在新冠疫情严峻的环境下,公司不仅扛住了各方的压力,而且还保持高质量增长,这是十分难能可贵的。这背后离不开公司全国布局的优势,有助分散地域及政策风险,近年更大力推动产品力革新,提供多样化的优质产品,为客户打造个性化的需求,助力获得销售溢价,实现在市场上的持续突围。

  笔者注意到,2018年公司销售为1015亿元,2021年上半年销售额950亿已接近2018全年的销售水平,预计下半年将继续突破千亿销售目标,中梁稳而不乱的销售增长着实令人印象深刻。

2、深耕长三角,聚焦二三线都市圈,土储开启成长周期

  常言道“积谷防饥,防患于未然”,中梁控股凭着未雨绸缪的拿地原则,上半年致力拓展多元化拿地。期内新增67个项目,总面积为793.7万平方米,旨在获得充足的可售货源为将来发展打下坚实的基础。

  值得关注的是,中梁一直坚持全国布局,项目覆盖超过155个城市,可选城市比较广,今年上半年新进长春、厦门及新宁等二线城市,主力深耕浙江、江苏、安徽等长三角都市圈。其次,在土地收购上保持审慎原则,全年买地预算控制不超过合约销售额的40%,严格遵守土地收购流程和标准,在这一背景下,不仅减轻了资金周转的压力,而且也获得了优质的土储资源。

  上半年财报显示,二线城市项目占比34%,其中约19%是来自集中供地的二线城市,其他二线城市占比15%。其余的土地投资总额,三线城市占比55%,四线城市占比约11%。按经济区而言,长三角占土地投资总额51%;其次为中西部占比18%;海峡西岸占比12%;环渤海占比10%;而珠三角占比9%。

  此外,中梁总土地储备为6610万平方米,覆盖全国五大经济区的155座重点城市,为未来销售增长带来了充足的可售货值供应。

3、财务比率持续优化,债务管控全面提升

  房地产行业在高速发展的黄金赛道上,曾涌现出无数玩家。然而随着房地产行业政策翻天覆地的变化,其面临着深层次的变革,现有内容单一的”拿地-盖楼-卖房”模式已经难以为继,行业内部正呈现分化之势。随着”三道红线”的推行,房地产行业不确定性逐渐减弱,高杠杆、高负债的运营模式无法持续,预计未来行业竞争和企业经营压力将持续加剧。因此,对于各大房企而言,把控风险将成为未来土地投资的首要考虑,战略上对城市”深耕发展”变得极为重要,同时,财务稳健、产品差异化、精细化运营能力更强的房企也将获得更多的发展机遇。

  中梁控股在财务上一直保持着优秀的管控能力,积极进行债务管理,优化财务杠杆,平衡债务风险。截止2021年6月底,在“三条红线”的政策下,中梁控股两项指标优于行业平均水平,仅有一项指标未能符合标准,对于全国性大型房地产开发商而言,实属不易。

  根据半年公告显示,中梁总有息负债为546亿元,远低于行业平均水平,相比2020年年底只增加了不到1%。其中境内银行贷款占比51%,境外优先票据和贷款占比25%,境内外非银行借款占比降至25%,净负债率进一步下降至56.1%。由此可见,中梁在平衡债务风险上,有着远高于同行的实力。此外,中梁加权平均融资成本进一步下降至8.3%,连续四年下降,融资成本的下降使得公司具有更好的偿债能力,对于基本面也有巩固的作用。

  同时,中梁控股在境内外的评级皆有正面的变动。国际方面,穆迪和惠誉提示其评级展望,由‘稳定’至‘正面’;境内方面,主流机构给出“AA+”展望稳定评级。由此看出,国际及境内信贷评级机构持续认可中梁强大的销售执行力、全国布局的土储实力,城市能级的提升及债务结构的改善,大大增强公司的核心竞争力。

4、战略部署开拓新章,未来发展深度升级

  海尔集团领军者张瑞敏曾说过“能在冬天的严酷环境中生存下来,在春天来临时是最漂亮的”,房地产行业正面临严冬,在政策和疫情双重打击下,战略发展尤其重要。一个好的战略,犹如冬日中的暖阳,照耀着公司生根发芽,并在春天到来时茁壮成长。

  就中梁控股而言,公司对房地产行业有着深刻的洞察能力,准确制定了一系列高瞻远瞩且紧贴行业发展方向的战略措施。在2021年3月,中梁发布全新年度品牌——“品质耕心美好”,聚焦提出中梁控股的四大品牌印记“企业优、产品美、服务好、公益善”,此次打造品牌工程为期五年,透过宣传优秀的产品和服务,树立好口碑的同时,增强品牌知名度,以此达到成功的品牌溢价的效果。

  在产品力锻造上,中梁控股始终坚持“小步快跑,持续迭代”战略,对标标杆品质房企,不断优化产品设计,升级发布“星海、云璟、鎏金”三大产品系;推出注重绿色健康、智慧创新为方向的社区住宅;针对“场景迭代”、“健康探索”、“智慧赋能”三大维度对生活场景进行全新升级。

  在场景迭代方面,中梁控股聚焦归家动线,针对地库停车场和住宅周边环境进行升级改造。从亮度方面、空气方面及停车方面,优化业主的生活体验,大大提升业主生活幸福感。

  在健康探索方面,提出了“好环境”、“好习惯”、“好医疗”三个概念。从硬件到软件系统,再到生活方式的升级,全方位打造优质的健康生活。在这背景下,业主能更加便利链接城市医疗系统,从不同的维度提升用户就医体验。

  在智慧赋能方面,注重数字生活APP。首先,以个体为视角,创造专属个人的定制内容,推送社区信息。其次,基于实时情况,方便用户了解社区动态,便于客户知悉天气、场地等情况,最后,根据有用户当前定位,呈现即时功能,推送附近的活动及场地设施服务信息。数字生活APP简单明了的操作方式,全维度解决业主生活上的日常问题。

  未来,中梁控股将继续深耕三大维度,透过对生活场景的全面升级,夯实产品标准化模块,持续创新,实现产品提质增效,不断刷新理想人居的内涵。

5、ESG助力多方共赢,三大维度展现高质量发展

  近年来,越来越多的投资者将重心放在公司环境、社会及管治(ESG)的发展上。对于投资者而言,ESG概念无疑是新颖的投资风向标,相较于传统分析指标,例如财务比率、土储占比等,ESG衡量的是企业非财务风险,着重企业经营软实力。投资者透过ESG报告能够更加全面、细致、深入的了解企业的整体情况,对获得超额投资回报大有益处。

  中梁早在2021年3月成立ESG管理委员会,全方位开展ESG管控工作,将社会责任和可持续发展按照国际标准衡量,并将其嵌入组织与战略架构进行长期发展。并于今年4月发布《可持续发展金融框架》,为公司未来可持续发展打下务实的基础。

  今年6月,中梁发布第二份ESG报告,主要从三个方面细述公司在环境、社会及管治上的发展。其一,在环境发展方面,中梁在房地产开发上选用环保节能的建筑材料,从根源上注入环保元素,推动节能减排,为客户提供低碳、宜居的生活环境。此外,在施工噪音、污水防治以及温室气体的排放上,按照国家法律法规进行严格监管,务求各项指标均在可控范围内进行。在“绿色金融”上,中梁发行首笔3亿美元绿色优先票据,发行所得款项净额根据可持续金融框架,用作现有债务再融资。

  其二,在社会发展方面,聚焦企业员工福利、产品质量安全、知识产权、消费者信息和私隐以及对社会的贡献。中梁关注内部赋能,推出“涌动计划”和“五六七计划”,旨在储备核心人才,建立完善的梯队建设;在组织架构上,优化领导团队管理,重点关注员工岗位配齐、专业能力、能力互补,以及领导团队来源多样化。同时积极与供应商等合作伙伴加强管理与交流,以开放姿态拥抱外部合作,未来公司还会携手合作伙伴不断拓展合作领域,携手为房地产行业创造更大的价值。此外,中梁践行社会责任,发力社会公益多个领域,今年7月,向河南省红十字会捐赠100万元,支援河南防汛抢险救灾工作,充分展现其责任与担当。再者,中梁推动文化教育传播,2021年6月,第100所爱心图书室落地延安,该项目捐赠图书超过50万册,助力孩子健康成长。

  其三,在公司管治方面,中梁在股权结构、董事会独立性、道德行为准则方面的治理成效颇丰。其中,着重进行廉洁培训,范围覆盖总部、区域集团和区域公司三个层级,包括营销、招采等多个业务、职能部门的全体员工。报告期内,公司向管理人员提供反贪污培训超过30次,参加反贪污培训的管理人员超1500余人次;向员工提供的反贪污培训超过66次,参加反贪污培训的员工超12000余人次。

  透过以上三个方面,我们可以看出中梁在环境、社会及管治(ESG)的发展上可谓是尽心尽力,公司在ESG上的优异表现也将有助于提升这边市场的关注,为估值提升带来契机。

6、小结

  今年上半年,在“房住不炒”与“稳控房地产金融杠杆”的政策基调下,同行业的竞争明显加大。为此,中梁控股近日转变思路,破局前行,指出下半年要具体注重财务的调节,优化业务与融资结构,并采取强而有力的措施,强调销售去化及回款,强化现金流管理,做好减杠杆的应对措施。在充满机遇和挑战的房地产行业,中梁有信心抓住机遇,乘风破浪把企业做大做强。

  总体来看,中梁控股近几年一直处于稳定发展的状态,并且为未来制定了目光长远的发展计划。从公司估值来看目前动态市盈率仅为3.65倍,远低于行业平均水平,反映公司已经处在价值洼地,未来有很大可能会进行估值修复。中梁控股稳定的表现、独特的发展策略、长远的战略部署也能够为其在当下房地产板块正进入估值修复时期时,取得更优于行业的市场表现。

  本文源自格隆汇

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