侯龙文讲设计成本优化管理_成本管理优化设计方案

   设计费用在房地产开发项目中投入占比不大,以广州某一线房地产公司标准成本中设计费限额70元/m2为例,占整个项目开发成本比例仅为1.4%,但是却影响着75%的项目成本和盈利。所以成本管控的最高阶段主要是围绕设计做文章,设计方案落地,就决定了大致的成本。作为设计师来讲,不能盲目追求设计效果而无限制加大成本。作为成本人员来讲,要时刻以目标成本和产品定位来约束设计师。

侯龙文讲设计成本优化管理_成本管理优化设计方案

   在项目一开始,要确定级别、档次等定位,设定设计和材料部品部件配置标准,从而对设计进行前置控制。方案设计阶段是成本定型的重要阶段,决定了房地产项目整体开发成本的75%以上,其重要程度不言而喻,具体而言,初步设计阶段,主要在于减少不可售面积;施工图阶段,主要在于降低部分对产品品质影响不大的材料档次。

   方案版、施工图版确定,图纸设计指标确定与落地后,再要进行调整影响会很大,因而对施工图设计质量的要求很高。

   像有些招标阶段,如总包,算清单,发现结构含量偏高,比如长沙某项目,含钢量40~43kg/㎡就已足够,实际使用却达到60~70kg/㎡,远远偏离合理指标值,而此时设计再做优化,进行图纸调整,可行性和效率非常低。又如,进入施工状态之后,要调整图纸,影响也会很大,牵一发而动全身。因此,在设计阶段,设计、工程、财务、成本、营销等业务部门应进行讨论,提出大量成本优化的建议,发现优化的方向。不能做事后诸葛亮,设计阶段的成本测算是很少必要的。

   方案设计阶段的成本控制要点有很多,如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等,以下将从地下面积、窗地比、外立面等方面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制。

   1.尽可能减少和科学利用地下面积

   建筑面积跟销售面积是两个概念,建筑面积无论可售还是不可售都投入了资金和成本。过去在于得房率,现在讲可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。可售比越大,用于分摊的成本将越少,所有的成本都会分摊到销售面积的单方造价。提高可售比,地下室面积是很重要的一部分。一般来说,住宅的地下室不计容,建造成本却高于地面建筑的一倍以上。地下室面积越大,投入面积越高,分摊成本越高,可售比越低。

   经验大量数据测算,如果地下室的面积超过建筑面积15%就不具经济性了。因此要严格控制地下室面积,控制土方开挖量,控制以赠送面积作为卖点;联排别墅慎用地下停车方式,减少大开挖的地下室。地下室面积跟车位配比相关,有些车位配比比较大,地下车库,大地库成本很高,如果是容积率高的项目如超高层等,要满足车位比,可能还得往地下发展,这其中钢筋配比、结构成本、桩基、土方等,要增加很多成本。

   因此,地下车库的设计,一是在车位配比上尽可能与政府博弈,取得优惠政策;二是可通过配置机械立体停车库达到车位配比;三是在地下室功能布局上注重设计合理性,充分利用空间;四是通过车位划线和单双行合理动线设置,来尽可能增加停车位数量。如小户型楼盘车位配比压力很大,可充分采用这一方式;五是通过设计地上停车位来实现车位配比。但地上停车位会影响小区景观,对于某些项目来说不宜采用。此外,对于些赠送地下车库的别墅产品,可以设计半地下室,半地下室土方开挖量少,成本低于地下室,尤其是西南地区由于山区地下多石头,开挖成本更高。但是,半地下室设计,一要考虑当地地质,二要让客户满意。

   2.控制窗地比减少开窗面,实现门窗节能并降低造价

   窗地比是指窗洞的面积与地上计容面积(不含地下室)的比例。开窗越大,意味着成本造价越高,对节能保温的要求越高。控制窗地比就是控制外立面门窗的造价,外立面门窗造价比钢筋混凝土的结构造价要高得多。因此,要控制窗地比及过多过大的开窗面,并控制会影响门窗节能和造价的设计方案。

   首先,通过项目定位和成本标准化,来控制窗地比的比率,通过指标来控制,比如普通住宅的窗地比在0.21~0.23,别墅的窗地比可达0.3.

   其次,通过门窗和立面分割方式减少耗材。凹凸越少、窗洞越小节能保护越容易配置,采用普通玻璃、型材就能满足;但是如果开窗太大、立面设计曲线过多,则能耗越大,型材和节能要求就比较高。比如采用断桥铝合金等等来节能,会增加成本。

   再次,窗开启方式、型材品牌和五金配置标准会影响成本造价。比如,平开窗比推拉窗要贵,会在窗扇上使用更多五金材料,这都需要通过设计来控制标准。磁瓦涂层的处理上,可用阳极氧化、粉末喷涂来代替成本相对较高的氟碳烤漆。

   3.降低外立面率,优化工艺设计

   外立面率,是指扣除窗门洞的外立面装饰面积与地上计容面积的比率。外立面率这个指标在于控制外立面装饰成本,线条和凹凸越多越复杂,外立面率越高,越费人工和模板,用的装饰材料也多,成本越高。建筑形态不同则外立面造价及结构体系不同,结构体系影响外立面指标和外立面消耗的模板,而建筑风格不同对外饰面的标准与造价亦有影响。因而,控制外立面率、外墙面保温层与外装饰面的造价及施工模板的损耗、措施费的增加,是减少成本的重要举措。

   首先,外立面越平整,成本越低。通常外立面率会超过1.5~1.6,加大外立面投入,加大外立面投入,一方面要考虑设计师的发挥空间;另一方面要看能不能通过销售的途径回收回来。

   其次,外立面率又与不同的设计风格相关,比如英伦风格和地中海风格的外立面形状不一样,地中海轮廓简单,英伦风格比较复杂;又如某些建筑强调竖向线条,实际展开的装修面积比较多,成本指标也比较高。因此,建筑风格的定位要与初始成本指标结合起来,保证每个系列、每种产品外立面的造型能标准化、固化,实现相对可控。

   再次,材料方面,主要靠设计发挥,将普通材料做出优质或高端的设计效果。例如,大面积石材如果没有体现立体感,远看跟涂料没有区别,好的真石漆也可以达到这种平面效果,但成本造价却低得多,像砂岩的成本为800~900元/㎡,加上施工费,要达到1200~1300元/㎡,如果线条复杂,则到2000~2500元/㎡,造价非常高,而真石漆可能才120元/㎡左右。此外,无论是PK砖、陶瓷砖的拼接和色彩搭配、组合,要达到很有质感的效果,可通过高超的设计功力来达到节省成本的效果。

   此外,保温材料是外立面的内在,消防要求等级高,要满足消防和节能保温的要求,从成本、设计的角度,要找新产品、新工艺来替代它。比如,抗反射保温材料,同一涂层既抗反射又保温,自然可以节省工序和成本;又如,对于A级保温板来说,岩棉上不能贴PK砖,所以涂一些涂料,可两步并成一步。新工艺带来差异化的竞争,在于研发部门要大量研发,还要经政府验收、支持指导,图审要通过。在欧美国家,涂料替代贴砖已经很普遍了,但是国内的占比才10%左右。

  推荐大家读一读侯龙文教授的这本《房地产.建筑设计成本优化管理》,该书系统的讲解了在设计阶段如何进行成本控制。

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