股权激励信托_股权激励信托计划 会计处理

  信托公司频繁接盘地产项目,能否助力出险房企缓解流动性问题?

股权激励信托_股权激励信托计划 会计处理

  《中国科技投资》赵林 杨春霞

  2022年至今不少央企、国企以及大型民营房企获得并购融资额度,包括招商蛇口(001979.SZ)、大悦城控股(000031.SZ)、建发股份(600153.SH)、华润置地(01109.HK)、华润万象生活(01209.HK)等国(央)企以及碧桂园(02007.HK)、旭辉控股集团(00884.HK)等。

  不过,记者根据公开信息梳理发现,截至目前上述房企鲜少接盘出险房企项目,个别房企还将并购款用于置换前期股权投入资金。

  与之对比的是,五矿国际信托有限公司(下称“五矿信托”)、平安信托有限责任公司(下称“平安信托”)、中融国际信托有限公司(下称“中融信托”)、光大兴陇信托有限责任公司(下称“光大信托”)、中航信托股份有限公司(下称“中航信托”)等信托公司在积极入股出险房企项目。

房企谨慎出手

  2021年12月,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员发文指出,支持优质房企在银行间市场注册发行债券融资工具,募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购;鼓励银行业金融机构积极为兼并收购企业发行债务融资工具提供服务,提高发行效率;鼓励银行业金融机构投资并购债券、并购票据等债务融资工具,支持房企兼并收购优质项目。

  受政策利好影响,今年以来,招商蛇口、大悦城、建发股份、华润置地、华润万象生活等国(央)企以及碧桂园、美的置业(03990.hk)以及旭辉控股集团等民营房企与金融机构签署融资战略合作协议,其所获的融资额度将专用于并购业务。此外,招商蛇口、建发股份、中国金茂(00817.HK)、中国铁建(601186.SH)等房企还在银行间市场注册发行债券融资工具,部分募集资金直接用于房地产企业风险处置项目的并购。

*图由《中国科技投资》记者制作

  据记者不完全统计,截至3月25日,金融机构授予房企的并购融资额度加上房企注册发行的并购债,金额共计1092亿元(部分资金拟用于偿还到期债务等)。

  值得一提的是,虽然目前有收并购贷款资金支持,但房地产收并购风潮其实尚未大规模启动。

  以华润置地为例。今年1月25日,招商银行(00368.Hk)拟分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度,专用于华润置地和华润万象生活并购业务。3月17日,华润置地100亿元小公募项目获深圳证券交易所通过,募集说明书显示,扣除发行费用后资金将用于支持产业内企业缓解流动性压力。

  截至目前,获得300亿并购资金的华润置地尚未有并购项目落地的报道,仅华润万象生活于今年3月收购了禹洲物业服务有限公司。

  招商蛇口同样如此。2022年1月,招商蛇口30亿元并购票据完成注册。根据招商蛇口2022年第一期中期票据募集说明书,本期债券发行额为12.9亿元,公司拟将该笔资金用于并购。

  虽然招商蛇口没有详细披露12.9亿元资金具体去向,但据《中国房地产报》报道,该笔资金疑似“输血”至上海虹口区17街坊旧改项目(下称“17街坊项目”)。根据公开资料,17街坊项目系招商蛇口于2021年8月从上海地产(集团)有限公司收购而得。

  此外,还有大悦城控股、碧桂园和美的置业,这三家房企中美的置业今年收购动作较多,今年2月8日,美的置业买下金科股份(000656.SZ)手中的重庆美的金科郡项目50%股权,2月23日又收购正荣地产(06158.HK)天津、长沙以及无锡等3个项目股权;3月11日,美的置业拟以9.07亿元收购金科股份南京2个项目股权。

  记者就目前上述房企收并购情况致函部分房企,其中大悦城控股称“年报发布前的静默期不便回答”,而华润置地、招商蛇口则未予以回复。

信托公司高调入局

  与上述房企不同,部分信托公司已经在逐步入股出险房企项目。

  今年2月25日,佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司股权发生变更,中国恒大(03333.HK)控股公司退出,五矿信托持股比例从51%上升至100%。

  1月13日,五矿信托就接手了阳光城(000671.SZ)控股的杭州橙光置业有限责任公司部分股权,叠加交易前所持的30%股权,五矿信托目前持股比例为99%。同日,五矿信托入股了中国恒大控股的昆明恒拓置业有限公司,交易完成后,该公司成为五矿信托全资子公司。

  同样接盘中国恒大项目的还有光大信托以及中航信托。2月25日,中国恒大陆续退出重庆黛宸房地产开发有限公司和东莞市鸿钏房地产开发有限公司,原股东光大信托持股比例均上升至99.8%左右。3月14日,中航信托分别入股南京恒昇房地产开发有限公司和南京恒泽房地产开发有限公司,持股比例均为30%。

  除五矿信托、光大信托、中航信托以外,自2022年以来,平安信托和中融信托也分别接盘了正荣地产、龙光集团(03380.HK)旗下项目。

*图由《中国科技投资》记者制作

  据记者观察,上述信托公司接盘的房企大多陷入流动性问题。并且接盘后,大部分信托公司持股比例高于50%,有的项目甚至是100%持股。

  中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红接受《中国科技投资》记者采访时表示,对于被接盘的出险房企而言,能够获得有效“输血”、缓解债务压力,并且也有利于行业保交付、维护购房者权益。

  而就中融信托、五矿信托、光大信托等机构向出险房企伸出援手的行为,朱晓红认为:“大环境严峻,信托企业自身亦困难重重。信托公司通过股权投资接盘是一种自渡行为,目的是化被动为主动。”

  克而瑞机构同样指出,信托公司接盘动机更多出于“自保”,信托向来青睐房地产领域,但2021年下半年房企遭遇流动性问题,在该背景下,信托公司陆续出现房地产信托违约情形。“从信托公司接盘项目来看,原本即存在股权挂钩,接盘更多股权,有利于掌握主动权。”克而瑞机构补充分析道。

  不过,对于没有操盘经验的信托公司来说,在成为这些项目大股东后,它们或仍旧扮演资金方角色。

  以阳光城江西宜春未来悦项目为例,2022年1月杭州橙光置业有限责任公司股东发生变更,五矿信托持股比例从30%提升至99%,阳光城持股比例降至1%。据项目置业顾问透露,宜春未来悦由五矿信托、江西坤环实业集团有限公司投资,阳光城则负责开发建设以及后期物业。

  “之前阳光城资金有点紧张,因为五矿注资了,所以这次才能开盘。”江西宜春未来悦置业顾问告诉记者,并透露该项目计划于今年3月26日开盘。

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