房地产工程管理优化成本_房地产建筑精细化成本管理

  01

房地产工程管理优化成本_房地产建筑精细化成本管理

项目拓展阶段成本测算工作细则

1.目的:明确在项目拓展阶段,成本测算主要方法和应达到的深度。

2.适用范围:本细则适用于深圳地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目拓展阶段的建安成本测算工作。

3.定义:

3.1 拓展阶段成本测算:在项目拓展阶段,对拟建项目所需要的建安工程投资,通过编制估算文件预先测算和确定的过程,是《项目可行性研究报告》的重要组成,是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。

4、职责:

  4.1 成本部经理负责审核《项目拓展阶段建安成本测算表》

  4.2 成本控制工程师负责项目拓展阶段跟踪、配合,并编制《项目拓展阶段建安成本测算表》。

  02

设计阶段成本控制工作细则

1.目的:

  为保证项目发展成本目标的实现,设计各阶段成本控制工作的实操方法。

2.工作范围:

  深圳地产所开发的项目设计阶段的成本控制工作。

3.工作职责:

3.1 部门经理:

  3.1.1 负责审核方案设计阶段《成本预算》、汇编的《发展成本目标》及《方案阶段成本分析报告》;

  3.1.2 负责审核扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》;

  3.1.3 负责审核施工图设计阶段《成本预算》及《施工图阶段成本分析报告》;

  3.1.4 负责项目设计阶段成本控制工作的组织与协调工作。

3.2 成本负责人:

  3.2.1 负责收集、调研同类项目的市场水平,编制项目成本调研报告;

  3.2.2 负责编制方案设计阶段《成本预算》、汇编《项目发展目标》及编制《方案阶段成本分析报告》;

  3.2.3 负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》;

  3.2.4 负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值;

  3.2.5 负责组织编制施工图设计阶段《成本预算》及《施工图阶段成本分析报告》。

  3.2.6 负责设计阶段成本控制工作的跟进工作;

  3.2.7 负责组织编制设计阶段方案成本比较。

4.工作程序:

4.1 收集、调研同类项目市场水平,编制项目成本调研报告;

4.2 方案设计阶段:

  4.2.1 依据设计部提供的招标方案,5 个工作日内编制各设计招标方案的成本估算,经分析、比较后对设计各方案中公建配套工程面积指标及形式、各种类型住宅所占比例、与项目市场定位相对应的各类建筑及环境的档次等影响成本较大的部分提出成本控制建议,并将建议反馈给设计部,供设计评标小组评标参考;

  4.2.2 方案设计完成后,成本负责人依据设计部提供的方案在一个月内编制建安《成本匡算》,对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析;

  4.2.3 成本负责人根据相关部门编制的各分项成本汇编成《发展成本目标》,经部门经理审核后,组织地产公司内部评审。地产公司内部评审通过后,提交给项目开发部,项目开发部报集团审批后作为正式的成本控制目标,上传信息平台。

  4.2.4 方案设计完成后一个半月内成本负责人编制《方案设计阶段成本分析报告》,主要对方案设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段扩初设计提出成本控制建议,部门经理审核后。

4.3 扩初设计阶段:

  4.3.1 成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后,将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上,形成扩初阶段的成本限额初步建议;

  4.3.2 成本负责人组织召集设计部相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议,充分沟通后形成会议纪要,经总经理审批后传签给设计部,作为扩初阶段的成本限额;

  4.3.3 初设计完成并提交后一个半月内成本负责人组织编制项目《成本概算》,概算依据扩初图纸针对典型配套(如地下室、会所、网球场馆等)及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算,部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值,专业分包工程按市场价格。概算经过部门经理审核,总经理审批后上传信息平台;

  4.3.4 概算完成一个月内成本负责人编制《扩初设计阶段成本分析报告》,主要对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议,报部门经理审核。

4.4 施工图设计阶段:

  4.4.1 依据发展成本目标、施工图设计任务书及扩初设计阶段初步方案对发展成本控制目标进一步分解、细化和完善;

  4.4.2 针对各分项工程的不同特点,分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议;

  4.4.3 对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本控制重点,具体如下:

  A、土方工程:争取设计一次到位,减少动土次数,重点控制挖运方数量;

  B、挡土支护工程:结构做多个方案比选,优化设计,给出挡土支护的经济指标值;

  C、桩基工程:该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大,且成本容易流失,一定要做几个桩基形式的方案比选后,再制定经济指标值;

  D、结构工程;是成本控制的重点,在满足设计规范的最低要求下,尽可能地降低成本,主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值;

  E、建筑、装修工程:该部分质量及效果对售楼影响较大,影响成本的主要因素为材料选型,而且要避免重复设计和施工,减少设计变更及补充设计,重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值;

  F、安装工程:主要控制设备(电梯、机房设备等)及材料(管线)选型及方案优化;

  G、景观工程:景观工程设计前充分考虑营销的要求、施工图的质量及材料的选型是该部分成本控制的重点,对小区硬质地面材料、绿化工程制定经济指标值;

  H、分包工程:该部分的特点是专业性较强,政府相关规定有一定的可操作性,成本控制的重点是方案的深化及优化。

  4.4 .4根据以上限额设计数值及成本控制建议,编制施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议书,与设计部充分沟通后,报总经理审批,传签给设计部,作为施工图设计阶段的成本限额;

  4.4.5 施工图设计过程的跟踪、测算、分析、比较;

  4.4.6 施工图完成并提交后两个月内编制项目《成本预算》,部门经理审核,总经理审批,编制《施工图设计阶段成本分析报告》,部门经理审核。审核后的资料上传信息平台。

  03

成本目标分解工作细则

1.目的:

  把项目的建安成本目标合理地分解,用以指导限额设计、招标及合同签订工作,保证项目总发展成本目标的实现。

2.范围:

  深圳地产所开发的项目施工图设计阶段成本目标限额设计分解工作。

3.职责:

3.1 部门经理

  3.1.1 负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;

  3.1.2 负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书;

  3.1.3 负责审核项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书;

  3.1.4 负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。

3.2 成本负责人:

  3.2.1 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书;

  3.2.2 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书;

  3.2.3 负责编制项目主要材料(设备)采购方式及成本控制目标建议书;

  3.2.4 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通,达成共识。

4.程序:

4.1 制定项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书

  4.1.1 施工图设计开始前,对集团审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善;

  4.1.2 建安成本目标限额设计成本控制建议编制要求具体如下:

  4.1.2.1 成本负责人根据发展成本目标,结合施工图任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平,针对各分项工程的不同特点,分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议;对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点,成本建议按专业具体提出以下几点:

  4.1.2.1.1 土方及挡土工程:该工程成本容易流失,建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选,土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标;

  4.1.2.1.2 桩基工程:不同的桩基形式对成本及工期影响较大,且成本容易流失,重点建议桩基选型多方案比选,优化设计,据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标;

  4.1.2.1.3 结构工程:该部分约占建安成本比重较大,且对销售没有直接的影响,这部分是成本控制的重点,在满足设计规范的最低要求下,尽可能的降低成本,主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值;

  4.1.2.1.4 建筑、装修工程:其质量及效果对售楼影响较大,占建安成本比重较大,影响成本的主要因素为材料选型,对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值;

  4.1.2.1.5 安装工程:主要控制安装工程的设备及材料选型,对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品,管线选用合适的中档材料;

  4.1.2.1.67 景观工程:景观工程成本波动性、弹性较大,设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点,;

  4.1.2.1.7 分包工程:该部分的特点是专业性较强,政府相关规定有一定的可操作性,成本控制的重点是方案的深化及优化;

  4.1.2.2 限额设计数值及成本建议按(见 GFI-CB-8-F1)格式填写,对其中重点控制点必须加以明示。

  4.1.3 成本负责人就编制的建安成本目标限额设计成本控制建议的初稿,充分征求设计院及设计工程部的意见进行完善,召集设计工程部相关人员开会确认。

  4.1.4 确认后的限额设计数值及成本建议经成本部经理审核、报总经理审批后作为设计限额要求,提交设计工程部具体落实。

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