房地产建筑成本优化管理_房地产成本优化措施

1 平衡容积率

  项目地块能否取得较高的利润和容积率有极大的关系,一般在项目开发的过程中,高容积率往往会与居住环境的舒适性之间产生矛盾,但是为了提高项目的利润降低项目的配套公共设施和绿化等指标,那么项目的整体品质可能会随之下降,最终会影响到实际营销。所以,需要采用一定的方法来平衡容积率和户型设计:

房地产建筑成本优化管理_房地产成本优化措施

  (1)设置一梯多户的塔式集合型住宅。因为两梯六户以上的高层塔式住宅容积率相比较板式住宅要高,有利于节地,可以在整体地块规划中的合适位置考虑布局几组塔式高层住宅楼。

  (2)加大单元楼栋的进深。这相对于板式住宅而言,板式住宅较为重要的就是日照,在楼栋间距不变的情况下适当加大进深,能够有效地满足容积率的要求。

  (3)重视单元楼栋的边户设计。适当对边户进行多样化的设计,加大户型面积或者增加户型,不但可以满足容积率的要求,同时可以增加户型的多样化。

  (4)在容积率高难以满足时,可以通过变化楼栋的组合方式,通过使板式和塔式建筑的优势结合来解决建筑间距的限制,形成不受日照影响的半围合形态。

2 自然通风和采光

  良好的通风采光条件等要素,一直以来就是影响消费者选择户型的关键因素,同时对于当下提到的绿色建筑设计起到很大的决定性作用。通过改善室内采光和通风环境,一方面能够减少对电热、采光、空调等设备的依赖,最后起到节约能源的作用;另一方面,也能减少建筑的建造成本。

3 楼栋合理的面宽和进深

  户型的面宽和进深是户型设计的重要指标,也是户型设计的重要参考指标,户型的面宽尺寸决定了规划布局的方式,需要结合地块特征、整体规划和项目定位选择合理的楼栋面宽和进深。在户型设计尚未做到精细化设计程度时,主要靠单元面宽控制初步规划,因为住宅各房间开间之和为户面宽,户面宽之和为单元面宽;大面宽户型的组合采光、通风成为优势,但是不利于规划节地。

  户型面积一定的情况下,适当加大进深可以减小面宽,可以增加户数和建筑密度,提高容积率,有利于节地,但是户型内中部空间的采光、通风条件较差,室内空间的舒适性相对会降低;加大进深也有利于节能,因为加大进深可以减小外墙面的面积,减小体形系数(建筑的外表面积与其所包围的体积之比)减少外围护结构传递的热量。所以面宽和进深是相互制约的,只有适当平衡两者才能提高整个项目的土地利用率和户型的价值。

  目前,集合型住宅建筑楼型有板式、塔式、连廊式和板塔结合式等,主要以板式建筑和塔式建筑为主.不同的住宅的建筑组合形态具有各自的特点及适用性,所以要做好“户型优先”设计工作,需要熟练掌握和灵活运用相关的基本要素。板式住宅内容涵盖范围较宽,体型扁长的建筑可以统称为板式建筑,外廊式住宅、连廊式住宅和板塔式住宅都是一种变异的板式住宅,不同的板式住宅有着不一样的特点和适用性。在整体规划阶段就应该结合户型设计,考虑到各种类型的户型配比,不同位置户型的均好性。好的户型配置规划能推动住宅项目的开发,最大程度地满足开发商、消费者的需求。

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