持续优化财务_财务系统优化

  大行评级历来都是重要的投资风向标,近日,标普报告重申新力控股的主体评级B评级。同时观察到最近国际评级机构对中国房地产行业展望偏向负面,看法趋于高度谨慎,标普对于此次新力的评级也给予了相应的调整,其理由主要基于两个方面,其一,由于市场气氛影响到离岸市场融资渠道收窄,其二,由于宏观政策的收紧导致非标融资的不确定性。

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  结合此前9月初穆迪对国内房地产行业的评级来看,融资渠道受限是穆迪将房地产行业展望调整为“负面”的主要驱动因素。穆迪认为,中国房地产开发商获得在岸银行和信托贷款,以及在岸和离岸债券市场的融资渠道已经收紧,并将在未来6至12个月内维持紧张态势。融资受限削弱了开发商的销售额、流动资金和现金流,提高了再融资的风险,特别是对于财务状况不佳的开发商而言。

  尽管评级机构对行业展望不算乐观,不过此次标普给予新力的评级仍然体现了对其经营情况的看好。对此,标普表示,相信公司现金回款理想以及采取多项措施灵活控制现金支出,因而能够管理未来的债务偿还,包括离岸到期债务。此外,标普预计新力能够继续维持传统银行融资渠道。

  此前,新力控股集团(02103.HK)交出了一份表现稳健的中期财报,上半年公司实现收入为112.19亿元(人民币),较去年同期增加28.9%;实现毛利24.38亿元,毛利率为21.7%;实现溢利8.92亿元,同比增长2.4%;股东应占核心利润为7.3亿元,同比增加7.4%。结合疫情反复、调控持续带给房企经营压力的大背景,新力控股的各项业绩指标保持了良好的增长,展现了较强的经营韧性。

  而近日,从公司公布的最新销售情况来看,前八月新力控股实现合同销售金额约770.4亿元,同比增长25.45%;对应销售面积为507.04万平米,同比上升17.43%,平均销售价为每平米15193元。结合此前业绩期新力管理层所言,公司下半年预计可售货值充足,预计可售货值权益总额为440亿元,区域布局更加多元化,一二线城市占比92%。可见公司稳步推进完成年度目标可期。

  值得一提的是,在业绩公布后,新力控股还获得多家券商齐声唱好,其中,9月3日,国泰君安更新了对新力控股的研究报告,继续维持“买入”评级,目标价4.8港元,国泰君安表示,欣然看到新力在当前严苛政策环境下,保持基本面稳健。

  与此同时,亿翰智库研报观点指出,作为江西本土房企,新力控股现已扩张至长三角、大湾区、中西部及其他具有高增长潜力的城市,销售业绩新增长三角这一强大支柱。2021上半年长三角占比达37.2%,未来在江西省和长三角的带领下,四大区域有望均衡贡献销售业绩。亿翰表示,量价齐升将为公司保持市场占有率提供支撑,而充裕的货值将为公司销售业绩带来直接保障。

  当前,尽管国际评级机构对行业整体评价偏负面,不过笔者观点来看,随着近年来调控常态化,整个房地产行业仍然保持了较为稳定的发展,风险逐步出清,后续调控边际放松可期。未来,行业也将迈向更加健康发展的新阶段。在这一过程中,经营表现优异的房企抗住了市场压力,后续发展也将迈上新的层级。

  就新力控股而言,公司顺利迈入千亿大关,拿下了房企下半场的入场券,而优质的土储,精细化的管理战略,稳健的财务管控水平、优秀的产品力都将支撑其后续实现高质量发展,在行业发展新阶段,继续保持成长性优势。

  而重点关注到公司的财务基本盘,公司有较强的抗风险能力,信用状况良好,后续表现可期。

  具体可从如下几个方面进一步考量:

  其一,公司现金充足,截至6月30日,新力控股总现金及现金等价物约193亿元人民币,其中140亿元为非受限资金,非受限现金对一年内到期美元债的覆盖率为3.1倍。可见,公司有充裕的现金应对后续到期债务。

  其二,公司保持了多元且畅通的融资渠道,除了成功开拓离岸资本市场,并随着业务规模扩充及财务健康不断改善,实现银行授信的增加和在岸公司债的发行,达到融资渠道多元化。公司不断优化资本结构,合理置换中短期贷款,调整负债结构,同时强化资金管理,提升资金使用效率,降低融资成本。新力控股对内建立多家银行总对总战略合作,截至目前,其已取得多家金融机构授信总额约952亿,其中约74%于2021年6月30日尚未动用。公司资金压力不大,未来偿债能力较强。

  此外,新力控股2021年的信托及资管融资占比维持26%,比2019年36%减少10百分点。另外境内公司债及ABS也顺利发行,分别在2021年3月及7月成功发行2.55亿人民币及4.51亿人民币公司债,另外还有存量额度供应链ABS 20亿及供应链ABN10亿。

  其三,新力控股三道红线达标在望。截止中期期末,新力控股现金短债比达到1.4,净负债比率进一步降至50.5%,剔除预收款后的资产负债率为73.5%。尽管公司处于三条红线中的黄档,不过,结合目前良好的经营态势以及公司对财务的强管控下,后续达标在即,这同时也意味着,公司成为绿档房企后,后续在融资端也将带来更多便利,并进一步夯实财务,形成良性循环,持续降低财务风险。

  从目前公司拿地和销售表现来看,新力持续布局经济发展潜力城市,截至上半年,按权益面积计,新一线、一线及二线城市占比约84%。公司土储充裕,足够未来2.5年开发,随着项目逐步开发,后续利润也将逐步迎来释放。考虑到公司所布局的这些城市经济发展状况良好,人口持续涌入,房地产市场支撑强劲,跌价风险小,这也进一步夯实了公司的抗风险能力,同时确保了后续业绩释放的动能。

  从销售端来看,新力亦保持了良好的销售增长,同时持续强化回款,回款率将近80%,公司现金流保持充盈,展现了较强的抵御风险的能力。

  综合来看,公司业绩保持韧性,而此次标普重申新力控股主体评级B评级,展现了国际评级机构结合最新行业动态和公司状况对公司信用状况表现良好的肯定。而在此前惠誉亦给予公司“B+”评级、穆迪给予“B2”评级、联合资信给予“AA+”评级,且展望均为“稳定”。

  当前疫情影响仍未消散,中央针对房企收紧融资,但随着中国房地产行业及融资环境逐步改善及稳定,我们相信国际评级机构会相应改变对房地产行业偏负面的展望。新力控股基本面信用情况良好,未来发展谨慎应对,值得期待。

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