优化万科财务杠杆的建议_万科资本结构优化

  在房地产行业债务杠杆的持续拉低过程之中,行业所面临的问题愈发复杂。调控的本意在于帮助行业挤水分、排风险以及推动行业升级、发展。房地产企业在过去几十年中,也同样承担了推动国内住房市场化进程的时代使命,功不可没。

优化万科财务杠杆的建议_万科资本结构优化

  房企并非单纯逐利,肩上也有一份“保障”住房供应的责任。试想,如果没有房地产企业,仅凭福利分房,我们的住房数量与品质远远难以达到如今的水准。

  我们所推出的“寻诀”系列房企报道,不仅是对企业战略及市场现状进行剖析,更重要的是要帮助企业重拾未来行业信心,客观面对整体困境,积极解决自身问题。

  凡舟行遇风难泊,则全身系命于锚。我们将万科的年度汉字定为“锚”,万科在面对行业变幻的同时,其对于锚点的选择更具有确定性,在多年来也是一众房地产企业的落锚点参照,无论是曾经的规模化,亦或是当下的向管理要红利,万科的锚点论永不过时。

  “尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会”,这是郁亮在2021年10月媒体交流会上对当前行业的看法。与此同时,一众民营房企已经陷入债务困境难以自拔。

  在十九大报告明确“房住不炒”后,整个房地产行业开始回归常态——回归到民生行业,与纯商品、纯市场化的行业不一样。房地产业回归到民生行业之后,房地产需要完成从规模速度向质量效益的发展转变。万科作为房地产行业的头部企业,对于风险的控制与产品服务的提升也开始悄然上马。

“向管理要红利”

  “管理红利时代”最大变化是房屋回归居住属性,房地产行业回归实业属性。在向实业属性的回归过程中,房地产行业的回报水平也在向其他行业平均水平靠拢,房地产从开发为主转向开发与经营并重,住房越来越像耐用消费品,开发业务越来越像制造业。

  包括万科在内的一众房地产企业的经营业务同样以“扩容”为主。包含长租公寓、商业、办公、酒店、物流,本质仍然是内容的经营,包括万科在内的房地产企业越来越像服务业。

  郁亮在谈及万科如何应对变化时表示:“房地产行业正在回归实业属性,行业不能再靠加杠杆、赚金融杠杆的钱了。未来只能踏踏实实向制造业学习,通过我们的劳动挣制造、创造和服务的钱。”

  万科被不少行内人称为房企管理现代化的典范,这不仅体现在其企业发展程度,也体现在其人员及决策机制。万科用人的标准一向很高,其原则为“优化组合、优胜劣汰、能上能下”,坚持因职选人,而非因人设职,其对于事业合伙人的推崇非常之高,同时也为众多房企提供了大量优秀管理者。

  万科在2014年开始将职业经理人制度升级为事业合伙人制度,包括跟投、经济利润奖金及事业合伙人持股、管理机制创新等内容,事业合伙人制度使得经营管理团队与股东既共创业绩、共享成果,也共担风险,这在根本上避免了职业经理人沦为执行人而非决策人的陷阱。

倡议“节衣缩食”

  郁亮在接手万科后一手规划了千亿路线图,这位“细腻踏实”的企业家,将万科带上了一个新的台阶,也面临着更为复杂的市场环境。

  万科所提出的“活下去”当初被行业认为危言耸听,但今天正如万科所言,一众民营房企需要考虑的问题不再是规模大小,而是活下去的可能性有多少。

  作为行业标杆,万科对当下及未来的判断具有风向标的意义,万科尚且艰难前行,整个地产行业处境更难言好。

  以2021年10月数据为例,万科合同销售金额同比下降19.8%至419.5亿元。实际上不仅是万科,大多数房企的销售额都处在下滑趋势中,尤其对于融资成本高、债务规模大的众多民营房企而言,经营性现金流是最后能够依靠的现金流之一。

  面对困境,万科再次提出发布了一份倡议文件。2021年11月16日,万科总部下发了一份主题为《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》的文件。

  文件写道——

  要转变黄金时代的惯性思维方式,将经营理念贯穿始终,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等工作要求。

  为减少不必要的开支,万科要求管理层以身作则,勤俭节约,杜绝浪费。比如,按费用最优原则合理规划差旅出行、人走关灯等。

  避免内部交往过度接待,拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等,杜绝一线单位逢年过节给总部馈赠礼品或特产。

  万科的“节衣缩食”倡议犹如当年的“活下去”,对于整个行业而言都具有警示意义。在万科2021年业务交流会上,郁亮已经在提及“珍惜钱”、“赚小钱”,鼓励万科全员熬过行业阵痛期。

  整个行业的发展高杠杆时代已经结束,所谓“向管理要红利”也无非提高效率、降低成本,万科对于当下的市场认知非常清晰,以往的高速发展的时代很难再回来了。

  截至目前,万科净负债率为31.9%,持有货币资金1471.1亿元,有息负债中70.6%为长期负债。万科自身的债务情况可以说很安全,这是其近年来稳健发展的成果。

  但地产行业的融资环境没有放松迹象。整个10 月,房企到位资金15111亿,同比下降9.5%,其中国内贷款融资1378亿,同比下降27.2%。由于政策以及市场所引发的被动降杠杆,一度导致部分房企发生债务违约事件,为防止出现连带项目停工,地方政府对于预售资金监管趋严,如果无法动用预售资金进行债务腾挪,多数房企的资金链将会陷入更为紧张的境地。

  从万科三季报可以看到,一到三季度,万科经营性现金流录得12.2亿元,同比下滑96.35%,第三季度,万科经营活动产生的现金流量净额降为-55.62亿元,同比下降151.62%。

  作为行业标杆的万科尚且如此,其余房企的经营性现金流数据则更为难堪。

  与此同时,万科在非开发业务领域呈现新的动向,其中就包括万物云的上市。万科在几年前就表示,物业要等被认可为城市服务商才上市,此时分拆是基于万物云作为城市服务商方面已呈现良好势头。值得一提的是,郁亮曾明确表示,不存在以万物云上市来补充集团资金的问题,因为万物云在万科集团的资产和利润占比很小,况且根据上市规则,募集的资金有自己用途,因此万物云上市与万科集团的资金没有直接相关性。

  据悉,万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权。2020年万物云实现营收182.04亿元,同比增长27.36%,管理规模5.6亿平米,其中50%以上源于外部拓展。

  万物云上市消息公布之后,CEO朱保全在朋友圈中写道“恰逢其时,合伙奋斗”。对于万物云的行业定位而言,朱保全认为“万科物业到万物云,就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变”,“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业,而是科技公司的下沉”。

  朱保全认为万物云的客户、业务越来越多元,万物云也正在从开发商服务、小业主的社区服务,逐步转向政企客户、央企、国企客户,以及街道政府客户、地方城投客户。转型代表着万物云从传统意义上的To C向To B、To G业务端发展转型。

  关于万物云的未来,朱保全将其总结为三点:

  第一,在万物云未来的业务里边,最重要的是基于城市居民关于住的消费,衣食住行,在住的领域是一个巨大的市场。包括装修、租金、物业费,其实都是城市居民基于住的消费,所以万物云也将努力为客户提供一个全生命周期的服务。

  第二,企业与政府在服务需求中会有越来越多的外包,万物云将努力抓住趋势成为政府和企业首选的外包大管家。

  第三,基于以上两点,作为万物云目前收入和利润的主要来源,未来将重点投向传统服务在空间效率改善的云平台以及智能硬件的建设。

  万物云的分拆上市对万科的非开发业务领域的探索是重要一步,毕竟,地产回归民生行业意味着传统的开发业务很难再有高增长的故事,利润水受到限制。郁亮也在2021年11月时曾表示,万物云的分拆是第一单,但其他几个业务希望未来也能陆续上市,万科布局的未来也会诞生上市企业出来。“我们通过积少成多,把众多的围绕着城市发展、老百姓生活的方方面面,跟不动产建设的相关领域组合在一起,共同创造出价值。”

  行业资本的扩张时代已经结束,面对投资者的提问,万科认为“在管理红利时代,做好产品和服务,做客户愿意买单的好产品、好服务才能赢得未来”。

“未来并不悲观”

  无论“行业触顶”,亦或“三道红线”,房企所遭遇的困难并非短期存在,而是长期必须进行面对克服的困境,行业的变革或许真的已经到来,郁亮所言“活下去”也终被证明。

  在谈及以往房企的财务杠杆调节手段事,郁亮表示:以往的财务技巧都没有任何用处,必须是实打实来调整,这对所有的开发商都是挑战,要从财务纪律提高到财经纪律,财务纪律是不能做假账等,财经纪律则要考虑好投资纪律。

  万科的风险管控不仅存是其真实健康的财务状况,也在于其住宅地产主业之外的多元化布局。万科相继布局物流地产、商业地产、长租公寓、养老、滑雪度假等领域。以物业、物流地产、商业地产、公寓为产业延伸。

  万科及郁亮对于行业的未来仍然看好的。

  “我们并不悲观。中国市场很大,我们整个发展不均衡、不充分的,比如说相比购房需求,租赁需求没被充分的满足。”郁亮指出万科参与了深圳城中村的改造,一栋栋的城中村的房子交给万科做长租公寓,改变了城中村里面租户的结构,给城中村带来了变化,也有越来越多的企业跟万科签了总对总的合作协议。

  深圳有相当多的企业在吸引优秀年轻人加入,在刚来的时候,他们的租赁需求没被很好的满足。而万科所提供的泊寓能够满足需求,所以这份需求是在的。

  很多人认为租赁需求抵销不了住宅开发带来的利润。郁亮指出,目前的出生人口决定了未来总人口下降是一个大概率事件。现在城市变迁还在进行中,城市圈、城市带还在扩展。中国每40年左右房子需要更新一次,每年有2.5%的房子需要拿出来做更新。中国总计房子有400万亿左右,2.5%就是8万亿左右。

  郁亮认为,在未来即使做开发业务,赚钱也受到限价政策影响,所以房企的利润水平一定是被约束的。在这个情况下,万科必须拓展更多的赛道,未来也会诞生上市企业出来,万科未来的价值机会还将有很多。

  万科跨界养猪的动作,同样是对之前转型思路的一次突破,在房产巨头中却属于常规操作,猪肉市场虽然也有万亿级的规模,但对于动辄数千亿销售规模的房企来谈,不见的有效。

  即便如此,万科当前的转型依然非常谨慎。2020年12月,万科原冰雪事业部首席合伙人丁长峰在朋友圈发文称:“经过3个月的筹备,集团正式发文成立了万科酒店及度假事业部,原冰雪事业部并入新的BU。又是万里长征,前面一样有雪山草地要过。”

  地产行业整体艰难,但并不意味着行业未来无望。万科对未来的发展也并不悲观,只要城市还在变迁,城市圈、城市带还在扩展,就会有新的需求出现。

  面对变化,房企的盈利模式和组织架构也要与时俱进。最大的不变就是一直变化,对于能够在变化中迎难而上的万科,我们希望它未来可期。

网站部分文章为转载,不代表本站立场,如若转载,请注明出处,如有侵犯您的权益,请联系我们进行删除:kuajingcaishui@163.com

(0)
上一篇 2022-07-17 07:20:06
下一篇 2022-07-17 07:33:37

相关推荐